Полное руководство для ресторанов Инвестиции в недвижимость

Рестораны являются любимой коммерческой недвижимостью для многих инвесторов, потому что:

  1. Арендаторы часто подписывают очень долгое время, например, 20 лет чистой абсолютной арендной платы (NNN). Это означает, что, помимо аренды, арендаторы также платят налоги на имущество, страховку и все расходы на проживание. Единственное, что должен заплатить инвестор, это ипотека, которая, в свою очередь, обеспечивает очень предсказуемый денежный поток. Обязанности владельца равны нулю или меньше, потому что арендатор отвечает за техническое обслуживание. Это дает инвестору больше времени, чтобы заняться важным делом в жизни, например, уйти на пенсию. Все, что вам нужно сделать, это взять арендную плату в банк. Это одно из ключевых преимуществ при инвестировании в ресторан или помещение арендатора.
  2. Независимо от того, богат ты или беден, люди должны есть. Американцы едят чаще, потому что они слишком заняты, чтобы готовить и чистить кастрюли и сковородки, что часто является худшим! По данным Национальной ассоциации ресторанов, в настоящее время национальная ресторанная индустрия охватывает 937 000 ресторанов и, как ожидается, ее объем продаж достигнет 537 миллиардов долларов в 2007 году по сравнению с 322 миллиардами долларов в 1997 году и 200 миллиардами долларов в 1987 году (в текущих долларах). В 2006 году на каждый доллар, потраченный американцами на еду, в ресторанах было потрачено 48 центов. Пока существует цивилизация, будут рестораны, и инвестор будет чувствовать себя комфортно, так как недвижимость всегда высоко ценится.
  3. Вы знаете, что ваши арендаторы позаботятся о вашей собственности, потому что это в их интересах. Немногие клиенты, если таковые имеются, хотят пойти в ресторан с грязной ванной и / или мусором на парковке.

Однако рестораны не равны, с инвестиционной точки зрения.

Франчайзинг против независимых

Часто говорят, что 9 из 10 новых ресторанов выйдут из строя в первый год; однако это городской миф, потому что нет убедительных исследований. Есть только исследование профессора Hospitality, доктора Х. Г. Парса из Университета штата Огайо, который следил за новыми ресторанами, расположенными в Колумбусе, штат Огайо, в 1996-1999 годах (предосторожность: вы не должны делать вывод, что результаты одинаковы везде в США или в другое время.) Доктор Парса отметил, что рестораны морепродуктов были самыми безопасными предприятиями, а мексиканские рестораны имеют наибольший процент неудач в Колумбусе, О. Его исследование также показало что 26% новых ресторанов были закрыты в первый год в Колумбусе, Огайо, в 1996-1999 годах. Помимо экономических неудач, причиной закрытия ресторана являются развод, плохое состояние здоровья и нежелание тратить огромное количество времени на ведение бизнеса. Основываясь на этих исследованиях, можно с уверенностью предсказать, что чем дольше работает ресторан, тем больше вероятность того, что он будет в следующем году, так что владелец все равно получит арендную плату.

Для ресторанов с франшизой у франчайзи должна быть минимальная сумма нераспределенной наличности / основной суммы, например, 300 000 долларов, чтобы McDonald's имел на это право. Франчайзи должен уплатить единовременный франшизный взнос в размере от 30 000 до 50 000 долларов США. Кроме того, франчайзи имеет долю в лицензионных и рекламных сборах, равную примерно 4% и 3% от выручки от продаж соответственно. В свою очередь, франчайзи проходит обучение тому, как создавать и вести проверенный и успешный бизнес, не беспокоясь о маркетинговой части. В результате ресторан франшизы получает клиентов сразу после выдачи открытой отметки. Если франчайзи не начинает работать в определенном месте, франшиза может заменить нынешнего франчайзи новым. Король франшизных гамбургерных ресторанов — сеть быстрого питания McDonald's, насчитывающая более 32 000 мест в 118 странах (около 14 000 в США) с 2010 года. Его продажи в 2011 году составили 34,2 миллиарда долларов при среднем доходе 2,4 миллиона долларов США на одно местоположение в США. , McDonald's в настоящее время занимает более 50% рынка, занимающего 64 миллиарда долларов, на американском рынке гамбургерных ресторанов. Его продажи выросли на 26% за последние 5 лет. Wendy's (средний объем продаж 1,5 млн. Долларов США) сильно отстает, продав 8,5 млрд. Долларов США и 5904 магазина. Третье место занимает Burger King (средний объем продаж 1,2 млн. Долл. США), продажи на 8,4 долл., 7264 магазина и 13% доли на рынке бургер-ресторанов (среди всех ресторанных сетей Subway занимает второе место с 11,4 млрд. Долл. США). Продажи в долларах США, 23 850 магазинов и Starbucks № 3 (9,8 млрд долларов США в продаже и 11 158 магазинов). Успех Макдоналда, очевидно, не является результатом того, насколько восхитителен его Биг Мак, а является чем-то еще более сложным. Согласно опросу 28 000 подписчиков Consumer Report, гамбургеры McDonald's входят в число 18 национальных и региональных сетей быстрого питания. Он набрал 5,6 баллов по шкале от 1 до 10, из которых 10 были лучшими: Джек Ин Бокс (6,3), Бургер Кинг (6,3), Венди (6,6), Соник Драйв В (6.6), Карл-младший (6,9), Бюргерсы на заднем дворе (7,6), Бюргерсы на пять парней (7,9) и Бюргерсы In-N-Out (7,9).

Сети быстрого питания обнаруживают новые тенденции быстрее. Например, они открыты уже в 5 утра, потому что американцы все чаще покупают завтрак раньше. Они также продают больше кафе; латте; фруктовые коктейли, чтобы конкурировать с соками Starbucks и Jumba. Вы также можете увидеть больше салатов в меню. Это дает клиентам больше поводов остановиться в ресторанах быстрого питания и сделать их более привлекательными для разных клиентов.

В случае с независимыми ресторанами клиентам часто требуется время, чтобы прийти и попробовать поесть. Эти растения особенно трудны в течение первых 12 месяцев после открытия, особенно для владельцев с минимальным или отсутствующим документированным опытом. Вообще говоря, рестораны "мама и поп" — это рискованные инвестиции из-за первоначальных слабых доходов. Если вы решили инвестировать в ресторан, не связанный с брендом, убедитесь, что прибыль пропорциональна риску, который вы примете.

Иногда нелегко определить, является ли ресторан брендом или брендом. Некоторые сети ресторанов работают только или популярны в некоторых регионах. Например, сеть ресторанов Whataburger с более чем 700 ресторанами в 10 штатах является очень популярной сетью быстрого питания в Техасе и Грузии. Однако западное побережье не было известно с 2012 года. Брендовые сети обычно имеют веб-сайт со всеми адресами и другой информацией. Поэтому, если вы сможете найти ресторанный сайт от Google или Yahoo, вы быстро узнаете, является ли неизвестное название торговой маркой или нет. Вы также можете получить основную информацию для потребителей о почти каждой сети ресторанов в США в Википедии.

Десять самых быстрорастущих сетей в 2011 году с объемом продаж более 200 миллионов долларов США

По данным Technomic, следующие 10 самых быстрорастущих сетей ресторанов с точки зрения изменения выручки в 2010-2011 гг .:

  1. Five Guys Burgers and Fries с объемом продаж 921 млн долларов и изменением 32,8%.
  2. Chipotle Mexican Grill с продажей в размере 2261 долл. США и изменением на 23,4%.
  3. Gimmet Sandwich Shop от Jimmy John's с объемом продаж 895 миллионов долларов и изменением на 21,8%.
  4. Двор Хаус с 262 млн долларов продаж и 21,5% изменений.
  5. Firehouse Subs с 285 миллионами долларов продаж и 21,1% изменений.
  6. BJ's Restaurant & Brewhouse с объемом продаж 621 млн. Долларов США и изменением на 20,9%.
  7. Гриль-бар Buffalo Wild Wings с продажей в размере 2045 долларов США и изменением на 20,1%.
  8. Поднятие куриных пальчиков Cane с 206 миллионами долларов продаж и изменением на 18,2%.
  9. Noodles & Company с объемом продаж 300 миллионов долларов США и 14,9% на другой.
  10. Wingstop с 382 миллионами долларов продаж и изменением 22,1%.

Аренда и гарантия аренды

Арендаторы часто подписывают долгосрочный договор чистой аренды (NNN). Это означает, что в дополнение к базовой арендной плате они также покрывают все эксплуатационные расходы: налоги на имущество, расходы на страхование и обслуживание. В случае инвесторов риск неопределенности расходов на техническое обслуживание устраняется, и их денежный поток предсказуем. Арендаторы также могут гарантировать аренду с собственными или корпоративными активами. Поэтому, если вам нужно закрыть свой бизнес, вы все равно будете платить арендную плату в течение срока аренды. Вот несколько вещей, которые вы должны знать о гарантии аренды:

  1. В целом, чем сильнее гарантия, тем ниже отдача от инвестиций. Гарантия корпорации McDonald's с сильной корпоративной оценкой корпоративной публичной компании "А" гораздо лучше, чем небольшая корпорация, принадлежащая франчайзи с несколькими ресторанами. Поэтому ресторан с корпоративной арендой McDonald's обычно предлагает низкий порог в 4,5-5% (возврат инвестиций в 1уль один год владения), в то время как McDonald's с гарантией франчайзи (более 75% ресторанов McDonald's принадлежат франчайзи) может предлагать ограничение в 5-6%. Проверьте, сколько рисков вы хотите принять, потому что вы не получите низкий риск и высокую отдачу от инвестиций.
  2. Иногда многопартийная франшиза создает материнскую компанию, которая будет владельцем всех ресторанов. Каждый ресторан, в свою очередь, принадлежит единоличному владельцу (LLC) для защиты материнской компании от обязательств. Таким образом, гарантия арендной платы единственным владельцем ООО не важна, потому что нет большого количества активов.
  3. Хорошая, длительная гарантия не делает лимон хорошим автомобилем. Точно так же сильная гарантия не делает плохой ресторан хорошей инвестицией. Это просто означает, что арендатор приложит все усилия для оплаты аренды. Поэтому не стоит судить о недвижимости в основном по гарантии.
  4. Гарантия действует до тех пор, пока корпорация, которая гарантирует ее, не объявит о банкротстве. В то же время корпорация реорганизует свою деятельность, закрывая места с низкими доходами и поддерживая хорошие местоположения (то есть с высокими продажами). Поэтому более важно выбрать недвижимость в хорошем месте. Если случится так, что у него плохая гарантия (например, от небольшой частной компании), вы получите двойную выгоду: за время аренды и высокую прибыль.
  5. Если вам довелось инвестировать в ресторан "мама и поп", убедитесь, что все партнеры, такие как мама и поп, гарантируют аренду своей собственности. Гарант должен быть проверен юристом, чтобы убедиться, что вы хорошо защищены.

Местоположение, местоположение и местоположение

Ужасный ресторан может преуспеть в хорошем месте, а те, у кого хорошее меню, могут потерпеть неудачу не в том месте. Хорошее местоположение будет приносить высокий доход для оператора и важно в первую очередь для вас, как для инвестора. Он должен иметь следующие особенности:

  1. Большой ход: это привлечет больше посетителей в ресторан и, как следствие, высокие доходы. Так что ресторан у входа в региональный торговый центр или Disney World, большой торговый центр или колледж всегда желателен.
  2. Хорошая видимость и маркировка: высокий трафик должен сопровождаться хорошей видимостью с улицы. Это сведет к минимуму расходы на рекламу и будет постоянным напоминанием для гостей, которые придут.
  3. Легкость входа и выходаВ ресторане, расположенном на дороге с односторонним движением, идущей параллельно шоссе, будет много движения и он будет хорошо виден, но не будет в идеальном месте. Потенциальным клиентам трудно вернуться, если они пропустили вход. Кроме того, вы не можете сделать левый поворот. С другой стороны, ресторан рядом с автомагистралью более удобен для клиентов.
  4. Отличная демография: ресторан должен хорошо работать в районе с большим, растущим населением и высокими доходами, потому что у него есть больше людей с деньгами, чтобы тратить. Его деятельность должна приносить все больший доход, чтобы платить за повышение арендной платы.
  5. Много парковочных мест: большинство закрытых ресторанов имеют собственную парковку, которая может разместить клиентов в час пик. Если клиент не найдет парковочное место в течение нескольких минут, есть большая вероятность, что он его пропустит и / или не будет возвращаться так часто. Типичный ресторан быстрого питания потребуется около 10-20 парковочных мест на 1000 квадратных футов. Ресторанам быстрого питания, например McDonald's, потребуется больше парковочных мест, чем мест, например рестораны. Оливковый сад.
  6. Высокие доходы от продаж: Валовой годовой доход сам по себе не говорит о многом, потому что у более крупного — с точки зрения площади — ресторана, как правило, более высокий доход. Таким образом, соотношение доходов к доходам является лучшим показателем успеха. Пожалуйста, обратитесь к соотношению аннуитет / доход в разделе должной осмотрительности, чтобы продолжить обсуждение.
  7. Высокие барьеры для входа: это просто означает, что это не легко воспроизвести это место поблизости по разным причинам: площадь просто не является более развитой землей, или генеральный план не позволяет дальнейшее строительство коммерческой недвижимости, или более дорого строить подобную недвижимость из-за высокого затраты на землю и строительные материалы. По этим причинам арендатор может возобновить аренду, если деятельность является прибыльной.

Финансовые соображения

В целом, процентная ставка немного выше средней по ресторанам из-за того, что это помещения для одного человека. Существует риск для кредиторов, потому что, если ресторан закрыт, вы можете потерять 100% своего дохода в этом ресторане. Кредиторы также предпочитают национальные рестораны. Кроме того, некоторые кредиторы не будут кредитовать инвесторов за пределами штата, особенно если рестораны расположены в небольших городах. Возможно, стоит инвестировать в франчайзинговый ресторан в крупных городских районах, таких как Атланта, Даллас. В 2009 году приобретение финансирования для покупки сидячих ресторанов стало большой проблемой, особенно в случае ресторанов для мамы и поп и региональных ресторанов из-за ограниченного кредитного рынка. Тем не менее, похоже, что ситуация немного улучшилась в 2010 году. Если вы хотите получить лучшую ставку и условия кредита, вы должны придерживаться национальных ресторанов франшизы в главном метро.

Когда ставка капитализации выше, чем процентная ставка по кредиту, например, ставка капитализации составляет 7,5%, а процентная ставка составляет 6,5%, тогда кредит должен приниматься во внимание в максимально возможной степени. Вы получите возврат в размере 7,5% с вашего первоначального взноса плюс 1% возврата за деньги, которые вы одолжили. Таким образом, общая прибыль (наличными) будет выше, чем ставка капитализации. Кроме того, поскольку ожидается, что инфляция в ближайшем будущем будет выше из-за роста стоимости топлива, деньги, которые вы будете занимать для финансирования покупки, будут стоить меньше. Теперь еще выгоднее увеличить кредитное плечо.

Due Diligence

Прежде чем принять решение о покупке, рассмотрите следующие факторы:

  1. Финансовая информация арендатора: Деятельность ресторана трудоемка. Средний сотрудник получает только около 55 000 долларов дохода в год. Стоимость товаров, например продуктов питания и предметов снабжения, должна составлять около 30-35% дохода; затраты на оплату труда и эксплуатационные расходы 45-50%; аренда около 7-12%. Сделайте обзор отчетов о прибылях и убытках (P & L), если таковой имеется, у своего бухгалтера. В отчете о прибылях и убытках вы можете увидеть аббревиатуру EBITDAR. Я имею ввиду мнередупреждения бвыше ЯNCOM Tмосты, реоценка (оборудование), PERмортизация (улучшение капитала) и REnt. Если вы не видите лицензионных сборов в отчете о прибылях и убытках в ресторане франшизы или рекламных расходов в отчете о прибылях и убытках независимого ресторана, вы можете понять причину. Конечно, мы хотим, чтобы ресторан был прибыльным после оплаты аренды. В идеале чистая прибыль должна составлять 10-20% от валового дохода. Экономика побила в последние годы. В результате в ресторанах зафиксировано снижение валового дохода примерно на 3-4%. Похоже, это влияет на большинство, если не на все рестораны мира. Кроме того, может пройти несколько лет, прежде чем новый ресторан достигнет потенциального целевого дохода. Так что не ждите сразу, что новые локации будут прибыльными даже в случае с цепочкой ресторанов.
  2. Кредитная история Арендатора: если арендатор является частной корпорацией, вы можете получить кредитную историю арендатора в Dun & Bradstreet (D & B). D & B обеспечивает результат Paydex, который является бизнес-эквивалентом FICO, то есть личный кредитный рейтинг. Этот результат составляет от 1 до 100, причем более высокие результаты указывают на лучшую эффективность платежей. Результат в 75 баллов Paydex эквивалентен баллу FICO 700. Поэтому, если ваш арендатор получает 80 баллов в системе Paydex, вы, вероятно, получите арендную плату.
  3. Отношение аренды к выручке: это отношение базовой арендной платы к годовой валовой продаже магазина. Это быстрый способ определить, является ли ресторан прибыльным, то есть, чем ниже индекс, тем лучше местоположение. Принцип предполагает, что это соотношение будет меньше 10%, что указывает на то, что местоположение имеет высокие доходы. Если коэффициент составляет менее 7%, оператор, скорее всего, заработает много денег после оплаты аренды. В этом случае гарантия аренды, вероятно, недействительна. Однако отношение арендной платы к доходам не является точным способом определения того, получает ли арендатор прибыль или нет. Не учитываются расходы на налог на имущество в составе арендной платы. Налоги на недвижимость — рассчитанные в процентах от оценочной стоимости — варьируются от страны к стране. Например, в Калифорнии это около 1,25% от оценочной стоимости, 3% в Техасе и даже 10% в Иллинойсе. Таким образом, ресторан с отношением арендной платы к доходу 8% может быть прибыльным в одной стране и в то же время терять деньги в другой.
  4. Парковочные места: ресторанам обычно требуется больше парковочных мест, потому что большинство гостей обычно остаются в маленьком окне. Вам понадобится как минимум 8 парковочных мест на 1000 квадратных футов (SF) ресторанного пространства. В ресторанах быстрого питания может потребоваться от 15 до 18 мест на 1000 SF.
  5. Конечный пункт: некоторые долгосрочные договоры аренды дают арендатору возможность прекратить аренду в случае пожара, который уничтожит определенный процент имущества. Конечно, это нежелательно, если этот процент слишком низок, например, 10%. Поэтому убедитесь, что вы прочитали договор аренды. Вы также хотите убедиться, что страховой полис также покрывает потерю дохода от аренды в течение 12-24 месяцев в случае повреждения имущества в результате пожара или стихийных бедствий.
  6. Цена за SF: вы должны заплатить от 200 до 500 долларов за SF. В Калифорнии вы должны заплатить премию, например, 1000 долларов США за SF для ресторанов Starbucks, которые обычно продаются по очень высокой цене за SF. Если вы платите более $ 500 за SF в ресторане, убедитесь, что у вас есть причина.
  7. Аренда для SFЛучше всего инвестировать в недвижимость с низкой арендной платой за SF, например, от 2 до 3 долларов США за SF в месяц. Это дает вам возможность увеличить арендную плату в будущем. Кроме того, низкая арендная плата гарантирует, что аренда выгодна, поэтому он будет платить арендную плату. Starbucks, как правило, платит премиальную арендную плату от 2 до 4 долларов за SF в месяц, потому что они часто находятся в престижном месте с высоким трафиком и высокой видимостью. Если вы планируете инвестировать в ресторан, где арендатор платит более 4 долларов США за SF в месяц, убедитесь, что вы можете обосновать свое решение, потому что сложно получить прибыль от ресторанных операций, когда арендатор платит более высокую арендную плату. У некоторых ресторанов может быть пункт о процентах. Это означает, что в дополнение к минимальной базовой арендной плате оператор платит вам процент от вашего дохода, когда он достигает определенного порогового значения.
  8. Увеличение арендной платыВладелец ресторана, как правило, получает либо повышение арендной платы на 2% в год, либо повышение на 10% каждые 5 лет. Как инвестор, вы должны предпочесть ежегодное увеличение арендной платы на 2%, потому что 5 лет — это долгое ожидание роста. Вы также получите больше арендной платы с ежегодным увеличением на 2%, чем увеличение на 10% каждые 5 лет. Кроме того, поскольку арендная плата увеличивается с каждым годом, стоимость инвестиций одинакова. Ценность ресторана часто основана на арендной плате, которую он производит. Если арендная плата увеличивается, а рыночный лимит остается неизменным, ваши инвестиции будут увеличиваться в стоимости. Таким образом, нет никаких ключевых преимуществ для инвестиций в рестораны в конкретной области, например, в Калифорнии. Более важно выбрать ресторан в отличном месте.
  9. Срок арендыКак правило, инвесторы предпочитают долгосрочную аренду, например, 20-летнюю аренду, чтобы им не пришлось беспокоиться о поиске новых арендаторов. В период низкой инфляции, например, от 1% до 2%, это нормально. Однако, когда инфляция высока, например, 4%, это означает, что вы будете получать более низкую арендную плату, если повышение арендной платы составляет всего 2%. Так что не исключайте недвижимость с опережением на несколько лет, потому что там может быть сильный потенциал для роста. Когда срок аренды истекает без вариантов, арендатор может быть вынужден платить гораздо более высокую рыночную арендную плату.
  10. Риски и возврат инвестицийКак инвестору вы наслаждаетесь недвижимостью, предлагающей очень высокую доходность, например, от 8% до 9% от ставки капитализации. Таким образом, вы можете быть привлечены к совершенно новому ресторану франшизы, предложенному для продажи разработчиком. В этом случае разработчик строит рестораны, полностью используя мебель, аксессуары и оборудование (FFE) для франчайзи на основе спецификации франшизы. Франчайзи подписывает 20-летнюю безжалостную аренду NNN, выплачивая очень высокую арендную плату за SF, например от 4 до 5 долларов США за SF в месяц. Новый франчайзи готов сделать это, потому что ему не нужно изобретать деньги, чтобы открыть компанию. Инвесторы в восторге от высокой доходности; Однако это может быть очень рискованным вложением. Тот, кто имеет гарантию заработка денег, является разработчиком. Франчайзи может не захотеть придерживаться трудных времен, потому что у него нет интереса к недвижимости. Если франчайзинговый бизнес терпит неудачу, вы, возможно, не сможете найти арендатора, готового заплатить такую ​​высокую арендную плату, и вы можете получить пустой ресторан.
  11. Отслеживать записи оператораРесторан, управляемый оператором с 1 или 2 недавно открытыми ресторанами, вероятно, будет более рискованным вложением. С другой стороны, оператор с 20-летним опытом работы в отрасли и 30 точками может в следующем году с большей вероятностью платить арендную плату.
  12. Даты торгов: некоторые рестораны продаются в коммерческих условиях, поэтому убедитесь, что вы в письменной форме зафиксировали, что включено в продажу.
  13. Фаст-фуд против приседанийВ то время как рестораны быстрого питания, такие как McDonalds, преуспевают во время экономического спада, семейные рестораны, как правило, более чувствительны к рецессии из-за более высоких цен и высоких расходов. Эти рестораны могут испытывать двузначное снижение доходов из года в год. В результате многие рестораны были закрыты во время рецессии. Если вы планируете инвестировать в ресторан, вы должны выбрать его в районе с высокими доходами и большим населением.

Продажа и лизинг.

Иногда оператор ресторана может продать часть имущества, а затем перепродать его в течение длительного времени, например, 20 лет. Типичный инвестор задается вопросом, если у оператора финансовые проблемы, поэтому он должен продать имущество, чтобы расплатиться с долгами. Это может или не может быть; Тем не менее, это быстрый и простой способ для оператора ресторана извлечь деньги из ценных бумаг без каких-либо серьезных причин: развитие бизнеса. Конечно, оператор может рефинансировать недвижимость с оплатой, но это может быть не лучшим вариантом, потому что:

  1. Это не может максимизировать платежи, потому что кредиторы часто предоставляют кредиты только на 65% стоимости имущества при рефинансировании.
  2. Кредит будет показан как долгосрочная задолженность в балансе, что часто не рассматривается в положительном свете.
  3. Процентная ставка может быть не такой выгодной, если у ресторанного оператора нет сильного баланса.
  4. Вы не сможете найти кредиторов из-за ограниченного кредитного рынка.

Часто вы видите две разные стратегии вывода денег, когда смотрите на арендную плату, оплаченную оператором ресторана:

  1. Консервативная аренда на рынкеОператор хочет убедиться, что он платит низкую арендную плату, поэтому его ресторан имеет хорошие шансы на получение прибыли. Он также предлагает инвесторам осторожные ставки капитализации, например, ограничение в 7%. В результате его сумма выплаты является небольшой или умеренной. Это может быть инвестиция с низким риском для инвестора, потому что арендатор больше готов платить арендную плату.
  2. Гораздо выше, чем на рынке арендыОператор хочет максимизировать платеж, оценивая имущество намного выше его рыночной стоимости, например, 2 миллиона долларов США за имущество в 1 миллион долларов США. Инвесторам иногда предлагаются высокие лимиты, например, 10%. Оператор может заплатить 5 долларов США за квадратный фут в районе, где арендная плата за сопоставимую недвижимость составляет 3 доллара за квадратный метр. В результате ресторанная деятельность в этом месте может пострадать из-за более высокой арендной платы. Однако оператор получает как можно больше денег. Это свойство может быть очень рискованным для вас. Если компания-арендатор этого не сделает и объявит о банкротстве, вам придется предложить меньшую арендную плату другому арендатору, который арендует ваше здание.

Аренда земли

Иногда можно увидеть ресторан для сдачи в аренду земли на продажу. Термин аренды земли может вводить в заблуждение, потому что это может означать

  1. Вы покупаете здание и арендуете землю, которой долгое время владеет другой инвестор, например, 50 лет, аренда земли.

  2. Вы покупаете землю, в которой арендатор владеет зданием. Это наиболее вероятный сценарий. Арендатор строит ресторан за свои деньги, а затем обычно подписывает 20-летний договор аренды NNN на аренду участка. Если арендатор не продлит договор аренды, здание будет возвращено владельцу земельного участка. Уровень применения часто на 1% ниже, например от 6 до 7,25%, по сравнению с ресторанами, где вы покупаете землю и здание.

Поскольку арендатор должен вкладывать значительные средства (собственные или заемные средства) в строительство здания, он должен быть вдвойне уверен, что это подходящее место для его бизнеса. Кроме того, если арендатор не платит арендную плату или не продлевает аренду, здание с существенной стоимостью вернется вам как владельцу земли. Таким образом, арендатор потеряет гораздо больше, как бизнес, так и строительство, если он не выполнит свои обязательства. И именно поэтому он дважды думает, что он не отправляет чеки за аренду. В этом смысле это немного более безопасное вложение, чем ресторан, в котором вы владеете землей и улучшениями. В дополнение к более низкой ставке капитализации основными недостатками аренды земли являются

  1. Нет налоговых списаний, потому что IRS не позволяет амортизацию стоимости земли. Поэтому ваши налоговые обязательства выше. С другой стороны, арендаторы могут амортизировать 100% стоимости зданий и оборудования, чтобы компенсировать прибыль от операционной деятельности.
  2. Если имущество повреждено в результате пожара или стихийных бедствий, таких как торнадо, некоторые договоры аренды могут позволить арендаторам получать страховые поступления и расторгнуть договор аренды без переустройства имущества в течение последних нескольких лет аренды. К сожалению, автору не известны страховые компании, которые бы продавали страховку от пожара, потому что вы не являетесь владельцем здания. Риск значительный, потому что вы можете обнаружить, что у вас очень дорогая, свободная территория, без каких-либо доходов или огромного налога на недвижимость.
  3. Некоторые из договоров аренды позволяют арендаторам не создавать какие-либо конструкции, такие как кровля, ремонт в течение последних нескольких лет аренды. Это может потребовать от инвесторов тратить деньги на отложенные расходы на техническое обслуживание и, таким образом, негативно повлиять на денежные потоки на рынке недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *